Bộ luật Dân sự năm 2015 với tư cách là đạo luật nền tảng điều chỉnh các quan hệ dân sự đã quy định khá đầy đủ và chi tiết về hợp đồng thuê tài sản, từ khái niệm, đặc điểm pháp lý, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên, cho đến các vấn đề liên quan đến thời hạn thuê, chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Những quy định này không chỉ thể hiện nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết và thỏa thuận giữa các bên, mà còn thể hiện vai trò điều tiết của pháp luật trong việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ thể, góp phần duy trì trật tự, an toàn trong các giao dịch dân sự.
Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Việc giao kết hợp đồng thuê tài sản đòi hỏi các bên phải thống nhất về những điều khoản cơ bản và tuân thủ các điều kiện về hiệu lực do pháp luật quy định. Sự rõ ràng trong các điều khoản này là nền tảng để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng. Hợp đồng thuê tài sản, để có tính khả thi và ràng buộc, cần phải chứa đựng những nội dung cốt lõi được pháp luật quy định hoặc được các bên thỏa thuận.
1. Về xác định giá thuê trong hợp đồng
Giá thuê trong Hợp đồng vay tài sản được quy định tại Điều 473 Bộ luật dân sự năm 2015. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
2. Thời hạn thuê của hợp đồng
Thời hạn thuê Hợp đồng vay tài sản căn cứ vào Điều 474 Bộ luật dân sự năm 2015. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
Trong trường hợp Bên thuê tài sản muốn cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê thì phải có sự đồng ý của Bên cho thuê tìa sản theo Điều 475 Bộ luật dân sự năm 2015.
3. Bàn giao tài sản của hợp đồng thuê
Việc giao tài sản thuê căn cứ theo Điều 476 Bộ Luật dân sự năm 2015.Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
4. Các nghĩa vụ của bên thuê tài sản
a) Nghĩa vụ bảo đảm giá trị tài sản thuê
Hợp đồng thuê tài sản quy định nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê theo Điều 477 Bộ luật dân sự năm 2015. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
- Sửa chữa tài sản;
- Giảm giá thuê;
- Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Quy định nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê theo Điều 478 Bộ luật dân sự năm 2015. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
b) Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
Về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê theo Điều 479 Bộ luật dân sự năm 2015. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
c) Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê
Về nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích theo Điều 480 Bộ luật dân sự năm 2015. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
d) Nghĩa vụ thanh toán
Về nghĩa vụ trả tiền thuê của bên thuê theo Điều 481 Bộ luật dân sự năm 2015. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
5. Căn cứ xác đinh khấu hao tài sản thuê
Quy định trả lại tài sản thuê theo Điều 482 Bộ luật dân sự năm 2015. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
Về đối tượng, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản mà tài sản sản này là vật không tiêu hao , bên thuê sẽ được sử dụng tài sản thuê trong thời gian thỏa thuận thi phải trả lại cho bên cho thuê. Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản bao gồm tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng (động sản hoặc bất động sản), quyền sử dụng đất (đối với cá nhân, tổ chức), đối tượng là đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở sản xuất kinh doanh khác. Trường hợp này, đất thuộc sở hữu nhà nước cho nên, Nhà nước cho các doanh nghiệp thuê đất để sản xuất, kinh doanh.
6. Hình thức của hợp đồng thuê tài sản
Về hình thức của Hợp đồng thuê tài sản: Hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện sự thỏa thuận của các bên. Quy định hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được giao kết bằng một hình thức nhất định căn cứ theo Điều 119 Bộ Luật dân sự năm 2015:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Lưu ý: Tuy nhiên có một số yêu cầu đặc thù với một số loại tài sản như hợp đồng thuê nhà ở. Điều 121 Luật nhà ở 2014 và Điều 163 Luật nhà ở 2023 đã yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải được thành lập thành văn bản. Hợp đồng phải bao gồm các nội dung chủ yếu như thông tin các bên, mô tả nhà ở, giá thuê, thời hạn, quyền và nghĩa vụ các bên. Ngoài ra nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận thì hợp đồng còn phải được chứng nhận của Phòng công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thâm quyền, việc này đảm bảo gái trị pháp lý của hợp đồng cao hơn và hạn chế tối đa rủi ro. Về vấn đề chịu rủi ro, trong thời hạn thuê nếu có rủi ro xảy ra đối với tài sản thì chủ sở hữu phải chịu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu bên thuê chậm trả tài sản thuê khi đến thời hạn thì phải chịu rủi ro. Về địa điểm hoàn trả tài sản thuê, nếu đối tượng của hợp đồng là động sản, thì địa điểm hoàn trả tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
7. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Để một hơp đồng thuê tài sản có giá trị ràng buộc và được pháp luật bảo vệ, nó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giáo dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, một hợp đồng thuê tài sản có hiệu khi có đầy đủ các điều kiện sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Trong đó, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi. Cá nhân tham gia giao kết hợp đồng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Đối với tổ chức, pháp nhân, phải được thành lập hợp pháp và người ký kết hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền hợp lệ. Các bên tham gia tự nguyên, được xác lập dựa trên ý chí tự do, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Tư cách bên cho thuê một số điều kiện đặc biệt quan trọng trong hợp đồng thuê là bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản hoặc là người có quyền cho thuê tài sản đó.
Ngoài ra, để tăng cường sự tin tưởng và đảm bảo các bên thực hiện đúng nghĩa vụ, pháp luật cho phép áp dụng các biện pháp bảo đảm. Trong trường hợp thuê tài sản, biện pháp đảm bảo thường được sử dụng là đặt cọc, đây là biện pháp phổ biến và hiệu quả nhất.
Đặt cọc là việc bên thuê giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Mặc dù không phải là điều khoản bắt buộc, đặt cọc gần như là một thông lệ trong các giao dịch thuê nhà, thuê mặt bằng. Trường hợp có vi phạm hợp đồng thì khoản đặt cọc sẽ được xử lý như 2 bên thỏa thuận trước đó.
